利率：現金利率維持高檔、資金成本壓力未解
央行現金利率目標維持在4.10%，今年2月與3月連續各升息0.25個百分點，市場對後續路徑仍偏謹慎。借款能力受限下，買方更傾向挑選可負擔區段，成交談判時間也拉長。
拍賣：清盤率偏弱、撤回與流拍增加
最新一週（4/12–4/18）主要城市清盤率多落在五成上下：雪梨54%、墨爾本55%、布里斯本39%、阿德萊德56%、坎培拉53%。同週雪梨排定1173場、墨爾本1161場，供給放量但買氣未完全跟上，顯示賣方價格期待仍需調整。
房價：全國仍升、但兩大城回落與伯斯強勢並行
3月全國住宅價值月增0.7%、季增2.1%，表面仍向上，但城市落差擴大。伯斯季增7.3%續領跑；雪梨與墨爾本則分別較去年11月高點回落0.4%與0.9%，高總價產品承壓更明顯。以中位數觀察，雪梨約129.5萬、墨爾本約82.8萬、伯斯約101.8萬，價位差異持續牽動資金流向。
租賃：空置率探1.0%，租屋緊張延續
3月全國租賃空置率降至1.0%，空置房源約31,732戶；其中伯斯0.5%、達爾文0.4%、霍巴特0.4%屬極度吃緊，布里斯本0.8%亦偏緊。相較之下，雪梨1.1%、墨爾本1.4%仍低於平衡水位，租金下行空間有限，投資人對現金流的重視度提升。
供給：建築核准反彈，公寓帶動最明顯
最新住宅核准顯示供給端出現回升訊號：2026年2月總核准19,022戶（季調，月增29.7%），其中非獨立屋核准8,922戶、月增達101.2%，獨立屋9,847戶則僅小幅月增0.2%。短期有助提振開工預期，但能否順利轉為完工、並落在需求最強區域，仍是關鍵。
政策：首購方案資格爭議升溫
近期出現將聯邦5%首購保證方案限縮為僅澳洲公民的提案，引發對技術移民留澳意願與置業規劃的討論。相關資料顯示，永久居民自2023年起可使用後，約5萬人透過方案購得首宅，占全部擔保的16%；計畫自2022年啟動以來違約僅12次，占比低於0.01%，市場關注政策若調整，可能改變部分買盤結構。
市場展望
短期利率高檔與生活成本壓力，使兩大城更易出現「高端轉弱、平價撐盤」的分化；而供給端雖見公寓核准回升，但傳導至完工仍需時間。未來一到兩季的觀察重點在於：利率是否再上行、拍賣清盤率能否回到較健康區間，以及租賃空置率能否脫離超低水位，這些將共同決定價格是溫和盤整或延續城市輪動。