利率維持緊縮，借款能力續受壓
央行3月會議將現金利率上調25個基點至4.10%，且以5比4的表決差距通過，顯示抗通膨立場仍偏鷹派。買方端的最大影響，是貸款評估更嚴、可負擔額度被壓縮，尤其高總價物件更容易遇到需求斷層。
拍賣熱度轉弱：兩大城成交率落在五成左右
最新一週拍賣結果顯示，雪梨清盤率約54%、墨爾本約55%，布里斯本更低至約39%。節後供給回流，但買方出手較謹慎，市場談判空間增加；對賣方而言，訂價與上市策略更關鍵，過度樂觀容易拉長銷售時間。
房價呈「兩速」分化：雪梨、墨爾本微回檔，中型城市續創高
價格走勢不再齊步上行：兩大城自去年11月高點以來分別小幅回落，而相對可負擔城市仍偏強。更明顯的是分層效應：在利率高檔下，需求往較低總價帶集中，入門段相對抗跌，高端段承壓。
租賃市場仍吃緊：全國空置率降至1.0%
租屋端短期仍難喘息。最新月度數據顯示，全國住宅空置率降至1.0%，較前月1.1%再下滑，可出租存量偏低使租客競爭持續。即使部分城市租金漲勢放緩，低空置代表房東議價力仍在，換屋與續租成本也較難回落。
供給端出現反彈，但結構性缺口未解
2月核准量明顯回升：全國核准總戶數（季調）月增29.7%至19,022戶，其中「非獨立屋」類別大增101.2%至8,922戶，獨立屋核准則僅小幅增加。這有助於後續供給，但從核准到完工仍需時間，短期對現貨與租屋緊張的紓解有限。
首購政策擴大，入門市場競爭恐更集中
低頭期與擔保型方案近年持續擴大，讓部分首購族能以較低門檻進場；但在利率與生活成本壓力下，政策更可能把競爭推向價格上限附近與「可負擔」區段。買方應把重點放在月付可承受度與預留緩衝，而非只追求更高槓桿。
市場展望
短線來看，利率維持緊縮與拍賣降溫，意味兩大城將維持「量先調、價緩修」的節奏；但低空置與供給落後的結構因素，仍支撐租金與部分可負擔市場。接下來應觀察利率路徑、拍賣清盤率能否回升，以及多戶型供給是否能持續落地，才是判斷2026年下半年趨勢的關鍵。\