全國房價：整體仍上行，但城市差距擴大
3月全國住宅價值月增0.7%、首季累計上漲2.1；但兩大城市轉弱，雪梨月減0.1%、首季減0.2，墨爾本月減0.2%、首季減0.6。相對地，西岸與部分中型城市動能更強，市場呈現「總量上漲、結構分化」。
利率環境：資金成本高檔，市場期待5月訊號
央行3月將現金利率上調至4.10%，且決議呈現拉鋸，意味政策仍以抑制通膨為優先。對房市而言，貸款負擔與借款能力仍是價格天花板，買方更傾向把預算往可負擔區間與小坪數產品集中。
拍賣現場：清盤率偏低，撤回案件成為變數
上週主要城市拍賣初步數據顯示，雪梨清盤率約49%、墨爾本約56；同期間雪梨撤回比例偏高，讓表面清盤率更容易被「撤回」拉低。對賣方來說，定價保守、條件彈性與行銷期拉長，已成常態。
租賃市場：租金續漲，但可負擔性壓力加劇
首府城市中位數每週刊登租金在一季內上升4.6%至680澳元，等於每週多付約30澳元。租金上行推升投資報酬想像，卻也讓租客與首購族的「雙重壓力」更明顯。
供給訊號：建照回升，增量集中在高密度
2月核准總住宅量大增29.7%至19,022戶，主因公寓等「非獨立屋」核准暴增101.2%；獨立屋核准僅小增0.2%。這代表供給回補更依賴集合住宅，但從核准到完工仍需時間，短期難以快速稀釋現有緊張度。
首購政策：5%首付擴大適用，入市門檻降低
5%首付方案擴大後，名額限制放寬、收入上限取消，並上調房價上限；單親族群可用更低首付條件。政策有助縮短存頭期時間，但也可能把需求集中到價格上限附近，加劇入門區段競爭。
區域表現：布里斯本、珀斯續強，成為風向球
在分化格局下，布里斯本3月月增1.8%、首季增5.1，房屋中位數價值已略高於120萬澳元；珀斯3月月增2.5%、首季增7.3、年增仍逾兩成。相較兩大城市的「高價區修正」，中小城市更像是由供給與人口流入支撐的延續行情。
市場展望
短線關鍵仍在利率與信心：高利率抑制高總價產品，但租金上行與供給修復速度偏慢，仍為房價提供底部支撐。預期未來一季市場將延續「大城偏弱、可負擔區與中小城市偏強」的結構性分化，買賣雙方都更需要以現金流與風險承受度做決策。