升息預期再起
市場普遍押注5月再升息25個基點，現金利率可能上看4.35%。若通膨黏著，部分機構甚至評估6月、8月仍有續升空間，房貸負擔與借貸額度將再受壓。
雪梨與墨爾本4月回檔
四月五大首府整體僅微升，但雪梨與墨爾本各下跌0.6%，顯示高總價區對利率更敏感。買方議價力抬頭，成交節奏偏慢，屋主定價策略更關鍵。
伯斯、布里斯本、阿德雷德續跑贏
同一期間伯斯上漲2.1%、布里斯本1.2%、阿德雷德1.1%，形成明顯「雙速市場」。以季增幅看，伯斯7.1%領先，布里斯本4.5%、阿德雷德3.5%仍強。
年增幅差距擴大
截至4月底，伯斯年增26.1%、布里斯本18.2%、阿德雷德12.3%，而雪梨4.0%、墨爾本2.4%相對溫和。資金更偏好供給緊、就業與人口增長支撐的市場。
租屋空置率偏低、租金續漲
4月全國空置率約1.6%，各首府多在1.8%或以下；租金單月再升0.6%，年增5.7%，等同中位數租金一年約多$38/週。租客換屋成本上升，投資型買盤仍關注現金流。
拍賣買氣仍在但不算火熱
最新一週雪梨初步清盤率約58%，排程拍賣逾千場，量能回升但成交未見明顯加速。對自住客而言，熱門學區仍競爭激烈，但非核心地段更容易談到條件。
供給端出現回補訊號
2月住宅核准量（季調）大增29.7%至19,022戶，其中公寓與聯排等非獨立屋核准暴增101.2%。若後續能順利開工完工，將有助緩解中期供給，但短期仍受建築成本與人力影響。
首購政策持續加碼
聯邦5%頭期方案提供最低5%（單親可2%）入門且名額不設上限；另有政府共同出資方案，新屋最多可出資40%、成屋30%，並設收入上限。部分州份補助延續至2026年中，首購族可把握窗口期。
市場展望
短線房市將在升息預期與供給回補之間拉鋸：高利率壓抑雪墨動能，但資源與人口流入城市仍偏強。接下來關鍵是利率路徑、租賃緊張是否緩解，以及核准轉為實際完工的速度。