利率：RBA決策前市場高度觀望
本週市場把焦點放在央行5月會議，現金利率仍處4.10%，外界討論是否再上調25個基點。利率走向牽動借貸成本與買方出價上限，短線成交節奏偏保守。
供給：建築核准明顯回落，公寓量縮更突出
最新數據顯示3月住宅核准總量下跌至約1.73萬戶，其中非獨立住宅降幅最大；獨立屋核准則小幅增加。這代表未來18–36個月的新案供給可能更不均衡，內城中高密度供給壓力增。
拍賣：清盤率維持低檔，熱門城市競價趨理性
最新一週拍賣結果顯示，雪梨與墨爾本清盤率僅在五成末至六成初，布里斯本更偏弱。撤回、流標比例偏高時，往往意味賣方價格預期需調整，短期議價空間增加。
價格：城市分化擴大，西澳續強、兩大城走弱
近期資料反映，伯斯季度漲幅領先，而雪梨、墨爾本出現回落。高總價市場對利率更敏感，低總價與剛需型產品相對抗跌，成交更集中在可負擔區段。
租賃：空置率仍低，租金增幅維持壓力
租賃面仍未明顯鬆動，空置率偏低的結構性短缺延續，使租金年增仍在中高單位數附近。投資端在利率偏高下更重視現金流與區域就業支撐。
政策與可負擔：指標惡化，改革重點回到「增供給」
最新住房體系報告指出，新租約租金負擔與存頭期款年數創高，新增房貸負擔仍偏重。政策討論更傾向以規劃、土地與社會住宅投資來擴供給，並提醒過度需求端刺激可能推升價格。
市場展望
短期關鍵在利率決策與後續通膨走勢：若利率續升，兩大城價格與拍賣熱度可能再降溫；若利率按兵不動，市場情緒可望修復，但供給回落與租賃緊張仍將支撐中期基本面。買方策略宜以可負擔、交通就業與租金現金流為主軸，避免在高槓桿情境下追價。