央行再升息，房貸成本上調
5月會議後現金利率再上調25個基點至4.35%，新利率自5月6日起生效，市場普遍預期短期內轉為觀察，但借款人還款壓力已立即抬升。買方預算更保守，成交週期可能拉長。
週末拍賣：整體清盤回落、城市分化
截至5月2日的一週，全國週末拍賣平均清盤率約57.3%。主要城市中，雪梨約66.3%、墨爾本約61.4%，仍維持相對韌性；布里斯本約35.9%明顯偏弱，反映部分買家在利率不確定下先觀望。
悉尼、墨爾本走勢轉折，小型首府接棒
在前期強勁反彈後，近期市場動能快速降溫，雪梨與墨爾本出現季度性回落跡象；相對地，資金與需求更偏向中小型首府，形成「兩速市場」再現。對自住客而言，議價空間可能先在高總價帶打開。
租賃市場仍吃緊：空置低、租金續漲
4月全國租屋空置率約1.6%，仍屬偏緊水位；同期間廣告租金年增約5.7%。在租金負擔升高下，租客可能更偏向小坪數或合租，投資型需求也更關注租金回報而非短線價差。
供給面再亮紅燈：核准量下滑
3月全國住宅核准量經季調後下滑10.5%至17,300戶，其中公寓等非獨立屋核准大減26.0%至6,632戶；獨立屋核准小幅增0.9%至10,194戶。住宅建築核准金額亦下滑15.8%至107.7億澳元，顯示供給擴張仍不穩。
首購政策效應：入門價帶漲更快
研究顯示，擴大後的首購支援方案可能推升入門價帶：符合價格上限的房源在政策調整後6個月上漲6.7%，高於較高價房源同期約3.3%的增幅；在雪梨，符合上限房源約+4.1%，而高價房源約-1.1%。政策利多有助入市，但也可能把壓力集中到「可負擔區間」。
市場展望
短線利率上行將壓抑成交與信心，悉尼、墨爾本更易受影響；但租賃緊張與供給核准轉弱，仍可能為中期價格提供支撐。接下來關鍵在於：升息是否就此暫停、拍賣清盤能否穩住，以及公寓供給能否回補；自住可把握議價期，投資則需更重視現金流與空置風險。