RBA五月再升息至4.35%，通脹推升至4.6%
澳洲儲備銀行五月六日宣布再度上調官方現金利率0.25個百分點，由4.10%升至4.35%，為本輪升息周期的最新高點。決議公告指出，通脹年率已攀升至4.6%，遠高於目標區間上限，迫使理事會維持緊縮立場。各大銀行隨即跟進上調浮動房貸利率，還款壓力進一步加重。市場利率期貨顯示，本次或接近本輪升息終點，部分分析師預測最快年底前出現轉向信號，但前提是通脹須在第三季明顯回落。
聯邦預算重磅：廢除舊宅負扣稅、保留新建住宅扣稅優惠
五月聯邦預算包含一項影響深遠的房產政策——廢除既有住宅的負扣稅資格。新規定下，投資者購置舊有住宅所產生的租金虧損，將不再可抵銷工薪收入，但新建住宅的利息扣稅優惠完整保留。政府明確釋出信號：稅務優惠將引導資本流向新建供給，而非競逐現有存量。此外，預算亦包含20億澳元基礎設施撥款，協助地方政府配合新增65,000套住宅供給，惟業界指出此規模仍遠不及每年所需缺口。資本利得稅調整及APRA引入貸款六倍收入上限等配套措施同步推出，整體政策方向趨嚴。
3月建屋審批量再下滑，新建供給壓力持續
澳洲統計局發布的3月建屋審批數據再度下滑，整體核准量跌破1.8萬套，集合住宅（公寓、聯排）跌幅尤為明顯。業界將此歸因於三重壓力：建材成本居高不下、勞動力短缺，以及利率攀升大幅壓縮開發商融資可行性。政府「國家住房協議」五年120萬套目標的累計進度持續落後，自協議啟動以來缺口已擴大至逾10萬套。廢除舊宅負扣稅雖意在引導資金至新建項目，短期內能否扭轉供給萎縮趨勢，業界看法分歧。
聯邦預算住房撥款被批「治標不治本」
針對聯邦政府宣稱過去四年在住房問題上投入470億澳元的說法，多位分析師提出質疑，指出此數字包含大量刺激需求（而非增加供給）的計畫，如首購補貼及保證貸款等，實際落地的新增供給遠低於宣傳數字。批評者認為，若政府動用部分指定基金直接資助興建，每年可額外交付逾3.5萬套，同時達成必要基礎設施配套，才能真正縮減住房缺口。政策辯論顯示，未來數屆預算若無結構性增供措施，住房可負擔性問題將持續惡化。
全國拍賣清盤率跌至52.5%，買方議價空間擴大
五月九日當週全國拍賣清盤率降至52.5%，為近五個月低點。其中悉尼錄得63.1%，墨爾本58.7%，兩市均較上月均值明顯回落。市場觀察人士指出，升息預期升溫令買家信心趨謹慎，出價意願下降；部分賣家仍堅守高定價，致使流拍比例上升。整體來看，市場正從賣方主導逐步過渡至更均衡的格局，首置業買家或可藉此爭取更大議價空間，惟核心地段優質物業供給依然稀缺，競爭未有根本緩和。
租屋空置率維持1.0%低位，租金年增6.6%
全國租屋空置率連續數月維持在1.0%附近，全國掛牌可租房源約3.17萬戶，遠低於疫情前2.5%的均衡水準。各城市中，達爾文0.4%、阿德萊德0.6%、珀斯0.8%供需最為緊繃；悉尼1.2%、墨爾本1.4%相對寬鬆但仍屬偏緊。全國租金年增6.6%，首都城市合計中位週租約782澳元，遠超薪資增幅3.4%，租賃負擔能力持續惡化。部分租客已被迫轉往市郊或與他人合租，租務危機進入新階段。
房價增速觸16個月低點，城市分化格局加劇
最新數據顯示，全國房價整體增速跌至近16個月低點，高利率對購買力的抑制效應愈發明顯。珀斯、布里斯本、阿德萊德三市仍受結構性供需失衡支撐，維持正增長；悉尼與墨爾本則因可負擔性壓力最為突出，正承受溫和下行壓力。廢除舊宅負扣稅的消息在投資者群體中引發觀望情緒，部分原計劃購入舊宅出租的投資者已重新評估策略，轉向新建住宅或其他資產類別。
市場展望
短期內，RBA利率走向、第二季通脹數據及聯邦預算政策細則落地，將是左右房市的三大關鍵。若通脹於第三季出現明顯回落，降息預期升溫有望重新提振買家信心；但若通脹黏性持續，高息壓力疊加負扣稅收縮，悉尼與墨爾本的修正幅度恐超過當前預期。租賃市場緊張態勢預計貫穿全年，租金持續上漲對仍在觀望的買家形成置業壓力轉換誘因。