利率：現金利率上調至4.35%
央行本月將現金利率再上調25個基點至4.35%，並強調通膨仍需時間回到目標區間；房貸定價與購屋負擔短期承壓。
房價：全國4月轉為月跌，雙城領跌
最新指數顯示全國房價在4月月減0.1%，為今年首見月度下滑；首府城市整體月減0.2%。雪梨月減0.5%、墨爾本月減0.3%，反映利率敏感市場先行降溫。
區域分化：伯斯、布里斯本、阿德雷德仍小幅走高
在東岸雙城回落同時，伯斯、布里斯本與阿德雷德4月仍各月增0.2%。買盤更集中於可負擔區段，資金從高總價外溢到中低價帶的現象延續。
拍賣：清盤率下滑、買賣拉鋸加劇
近一週首府拍賣清盤率偏弱：雪梨約54%、墨爾本約52%，布里斯本約33%更為疲弱；阿德雷德約60%相對抗跌。清盤下行意味買方議價空間擴大，但優質物件仍可能競價。
租賃：空置率僅1.2%，租金壓力難解
全國住宅空置率4月約1.2%，雖較前月回升，但仍屬極低水準；可租物件數約3.5萬戶。對自住買方而言，租金上行仍是推動「以買代租」的重要動機。
供給：核准量回落，公寓供給更弱
官方核准數據顯示3月住宅總核准量月減10.5%至約1.73萬戶；其中非獨立屋類型月減26.0%，獨立屋小幅月增0.9%。若高密度供給續弱，未來租賃與首購市場的結構性緊張恐延續。
政策：預算案聚焦投資稅制，影響評估中
預算案提出自2027-28起，住宅投資的負扣稅將更偏向新建案；並規劃自2027/7/1起以通膨指數化取代50%資本利得稅折扣並設最低稅率。市場短期可能出現「趕在新規前」的交易節奏變化，但實際效果仍取決於立法細節與供給配套。
市場展望
在升息與可負擔性壓力下，房價已出現轉折訊號：指數回落、拍賣轉弱、供給核准下滑同時存在，形成「雙城降溫、資源型與移居城市相對抗跌」的多速市場。未來1–2個月觀察重點在於：利率路徑是否再收緊、掛牌量是否持續增加，以及預算案稅制改革是否改變投資人偏好（轉向新建或觀望）。對自住買方而言，議價窗口擴大但仍需把握現金流安全邊際；對投資人而言，租賃緊張提供收益支撐，但政策與利率不確定性提高了選區與持有期規劃的重要性。