利率：RBA現金利率上調至4.35%
RBA在5月會議把現金利率目標上調25個基點至4.35%，並以8比1通過，市場對房貸定價再度上修。
房價：全國仍漲但動能放緩，雪梨墨爾本回吐
最新指標顯示4月全國房價仍小幅上行，但增速明顯降溫；兩大城市受借貸能力與信心影響，月度呈現下跌，與其他首府形成落差。
拍賣：清盤率回落至五成附近，買方議價力上升
近期週末拍賣市場降溫，報告顯示全國平均清盤率約52.5%，雪梨約63.1%、墨爾本約58.7%。量縮與結果走弱意味買方更重視估值與條件，賣方定價需更貼近市場。
租賃：空置率升至1.2%仍偏緊，租金壓力未解
租屋市場略見鬆動但仍緊張：4月全國空置率升至1.2%，多數首府仍低於2%。短期新增供給有限下，租金回落空間不大，投資人也更關注現金流與持有成本。
供給：建築核准轉弱，公寓類跌幅明顯
供給端出現警訊：3月住宅核准總量季調後下跌10.5%至17,300，其中非獨立屋類別下跌26.0%，反映高密度案在成本與融資壓力下更難推進。
政策：預算拋出負扣稅與資本利得稅改革方向
聯邦預算提出稅制改革，擬自2027年7月起把住宅負扣稅限制於新增住宅，並調整資本利得稅折扣制度；同時以祖父條款降低對既有持有者衝擊。若落地，投資需求可能從成屋轉向新案，並改變部分投資人持有/換手策略。
置業觀點：首購需求被推向更便宜區間
近期研究指出，低頭期擔保等首購措施可能推升入門價位房產漲幅，讓「最便宜的一段」更擁擠。首購族除了看頭期，更要把升息後的還款緩衝、保險與維修預算一併納入。
市場展望
短線在升息、拍賣走弱與政策不確定下，兩大城市更可能延續整理；但租賃空置率仍低、建築核准轉弱，代表中期供給壓力未解，對中小首府與可負擔區段仍有支撐。接下來市場關鍵在於：利率是否再上行、預算稅改細節與落地時程，以及供給端能否回到穩定增量。