稅改表面增稅 實際或減收入
聯邦預算案計劃將50%資本增值稅折扣改為通脹指數化，表面上看是對投資者收緊稅務政策。但在樓市疲弱、通脹高企的市場環境下，結果可能恰恰相反。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee分析指出，如果樓價增長緩慢甚至下跌，而通脹保持在高位，新制度可能會令政府從部分投資者處徵收的稅款減少，而非增加。
兩種制度比較
現行制度下，持有超過12個月的物業，投資者可獲50%的資本增值稅折扣。新制度則將成本基準按通脹指數化，投資者只需就超越通脹的實質增值部分繳稅。
換言之，制度從對名義增值徵收一半稅款，改為對實質增值全額徵稅。這是一個重大轉變。
模型預測稅款可能減少
Conisbee的場景模型清晰地展示了這一點：對於購入價175萬澳元、持有六年的物業，當樓價增長強勁且通脹較低時，指數化制度徵收更多稅款；但當通脹高企、樓價增長疲弱時，情況相反。
具體而言，當年通脹5%、樓價年增長5%時，新制度比現行折扣制度少徵收約89,000澳元稅款。當通脹4%、樓價增長3%時，稅款減少約51,000澳元。如果樓價下跌，兩種制度下均無資本增值可徵稅。
市場環境已轉變
目前樓價增長動力明顯不均。悉尼和墨爾本年增長率分別僅為2.7%和2.5%，遠低於全國平均水平。與此同時，通脹仍高企，4月年通脹為4.2%，遠高於儲備銀行目標區間。
Conisbee警告：「我們未來數年不太可能處於能讓指數化成為強大收入來源的強勁資本增長環境。如果通脹同時保持高企，更多投資者出售物業時可能會發現新制度產生的應稅增值比舊制度更低。」
行為因素影響
另一個需要考慮的因素是行為反應。如果樓價疲軟，部分投資者可能選擇持有而非出售，特別是在租金收入仍然強勁的情況下。這將進一步減少短期CGT收入。
稅基不僅取決於增值幅度，也取決於投資者是否選擇交易。在較弱的市場環境下，隨著政策不確定性和高利率，交易量可能低於原本水平。
政府是否正在依賴可能不會實現的收入，這是一個值得深思的預算問題。