高端地段先感受到跌勢
悉尼住宅市場正在出現明顯的區域分化。Domain數據顯示，悉尼房屋價格在六月季度下跌3.3%，中位房價約在三個月內蒸發六萬澳元，是全國首都城市中跌幅最明顯的市場之一。不過，跌勢主要集中於北區、東區等高端地段，並沒有平均傳導至全市。這些地區原本樓價較高，對借貸能力及利率變動更加敏感，因此在今年多次加息後，買家承受力首先受到削弱。
相反，傳統上較可負擔的外圍地區仍然錄得升幅。西南區房屋價格過去一年上升接近13%，彭里斯及費菲的單位價格較上一季度增加約1.2萬澳元。這些數據說明，首次置業人士未必能直接受惠於悉尼整體樓價回落，因為他們較常鎖定的入門地區仍然受需求及土地供應支持，價格並未跟隨高端市場同步下調。
信心弱，跌勢或向外擴散
Domain首席住宅經濟師Nicola Powell指出，悉尼過往進入下行周期時，通常由高端地段率先下跌，之後才逐步影響中間及外圍地區。現時外圍市場尚算堅挺，但若高利率、生活成本及消費信心疲弱持續，跌勢仍可能向外傳導。費菲地產代理表示，買家信心已跌至多年低位，投資者更接近完全停止入市；不少首次置業人士擔心太早買入，令首期資金在價格下跌時縮水。
這種分化對政策及市場判斷都有重要啟示。單看悉尼整體中位數，容易誤以為樓價回落已令入門住宅變得容易負擔；實際上，可負擔地區的價格仍在上升，而高端地段的跌幅又未必能轉化為首次置業者可負擔的供應。買家需要更細緻比較地區、物業類型及貸款成本，而不能只依賴全市平均數字。