何謂負扣稅？
負扣稅（Negative Gearing）是澳洲獨特的稅務安排——當投資房產的貸款利息及持有成本超過租金收入時，所產生的虧損可抵扣其他應稅收入（如薪資），從而降低整體稅務負擔。這一政策長期以來是澳洲房產投資文化的基石，估計澳洲約有230萬投資者持有負扣稅物業。
2026年改革方案：「兩套物業上限」
根據媒體披露的聯邦財政部內部提案，2026年5月預算中考慮的改革方向包括：
方案一（溫和版）：
- 保留兩套投資物業的負扣稅資格
- 超過兩套者，負扣稅損失只能遞延至出售時抵扣資本利得，不再即時抵扣收入
方案二（激進版）：
- 完全廢除新購物業的負扣稅（現有物業享有「祖父條款」保護）
- 同步將資本利得稅（CGT）折扣從50%削減至33%
目前執政黨傾向於方案一，旨在控制政治風險，同時向房屋可負擔性倡議者展示姿態。
資本利得稅折扣削減的影響
現行制度下，持有資產超過12個月出售，僅需繳交50%的資本利得稅。若折扣削減至33%，對高稅率投資者的實際影響舉例如下：
假設某投資者邊際稅率47%，出售獲利$500,000的投資物業：
- 現行制度：應稅資本利得 = $250,000；稅額 = $117,500
- 改革後（33%折扣）：應稅資本利得 = $335,000；稅額 = $157,450
- 額外稅負：$39,950
對於持有多套物業的高收入華人投資者，此類改革的累積影響不可小覷。
「祖父條款」保護現有投資者
兩個方案均預計包含「祖父條款」（Grandfathering）安排，即改革僅適用於新購物業，現有投資物業維持現行稅務待遇不變。這一安排旨在避免觸發大規模市場拋售，維護金融穩定。然而，具體實施細節（如以政策宣布日還是正式立法日為界）至關重要，投資者需密切關注。
對房市的宏觀影響評估
學術研究對負扣稅改革的市場影響存在分歧：
- 反對改革者援引1985至1987年澳洲廢除負扣稅後部分城市租金急漲的歷史
- 支持改革者認為彼時市場環境特殊，現代改革配以適當的建屋政策可控制衝擊
大多數主流分析預測，溫和版改革將使投資者需求略為降溫，但不足以大幅壓低現有房價，反而可能因首置買家競爭減少而略為利好自住市場。
投資者的應對策略
面對可能到來的政策變化，持有多套澳洲投資物業的華人投資者可考慮以下策略：
- 加速盤點現有物業：若考慮出售部分物業，宜在政策正式宣布前完成交易，以確保享有現行CGT折扣
- 諮詢稅務顧問重新評估架構：信託架構（Family Trust）或公司持有可能在新制度下提供不同的稅務效率
- 關注「正扣稅」物業：租金收益超過成本的正扣稅物業在改革後吸引力相對上升
- 維持觀望：在預算細節明朗前，避免倉促作出重大投資決定
PropList將持續追蹤2026年5月聯邦預算發布的最新動態，為華人投資者提供第一手政策解讀。