目前利率環境：3.85%的均衡點
澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia，RBA）在2026年4月的議息會議上維持現金利率於3.85厘不變，此為繼2025年2月首次減息以來的第三次維持決定。自2022至2023年的急速加息週期結束後，RBA進入了謹慎的政策調整階段，其每一步舉措都對澳洲各地的房貸持有者產生直接影響。
減息週期的起點：2025年2月
2025年2月，RBA將利率從4.35%下調至4.10%，邁出了超過四年來的首次減息步伐，觸發了市場的廣泛反應——樓市信心回升，部分區域成交量快速增加。此後的兩次各25個基點的減息，使利率降至目前的3.85%水平。
2026年下半年：市場對進一步減息的預期
市場目前定價顯示，2026年底前還有50至75個基點的減息空間，意味著現金利率有可能降至3.10%至3.35%區間。主要銀行的利率預測如下：
| 機構 | 2026年底現金利率預測 |
|---|---|
| 澳洲聯邦銀行（CBA） | 3.10% |
| 西太平洋銀行（Westpac） | 3.35% |
| 澳新銀行（ANZ） | 3.35% |
| 澳洲國民銀行（NAB） | 3.10% |
然而，上述預測取決於通脹能否持續回落至RBA的2%至3%目標區間，以及勞動力市場是否出現明顯降溫。
每次減息對房貸的實際影響
以50萬澳元、30年期本息同還（P&I）貸款為例：
- 每次減息25個基點：月供約減少75至80澳元
- 減息50個基點：月供約減少150至160澳元
- 減息75個基點：月供約減少225至240澳元
對借款800,000澳元的家庭而言，影響相應擴大約60%。值得注意的是，大多數銀行不會立即將全部減息幅度傳遞給貸款客戶，而是滯後數週並僅傳遞部分削減。
浮動利率還是固定利率？
對於正在考慮或已持有澳洲房貸的華人家庭，目前的利率走勢提出了一個關鍵問題：應選擇浮動利率還是固定利率？
浮動利率的優勢在於能夠自動受惠於未來減息，且通常允許額外還款，靈活性較高。固定利率的吸引力則在於提供確定性——目前一年固定利率約5.2%至5.8%，三年固定約5.5%至6.0%，相對目前主流浮動利率（約6.0%至6.5%）仍有一定溢價，意味著市場預期利率將持續下行。
分拆貸款（Split Loan）是許多財務規劃師建議的折衷方案——將部分貸款固定，餘額保留浮動，兼顧確定性與靈活性。
RBA的通脹顧慮：減息的最大障礙
核心通脹率在2026年第一季仍維持於3.2%，略高於RBA目標上限。服務業通脹（包括餐飲、醫療、租金）的黏性令RBA持謹慎態度，不願過快放鬆貨幣政策。若通脹出現反彈，減息計劃將面臨重新評估，房市情緒也可能隨之逆轉。
對華人首次置業者的建議
面對利率下行周期，華人首次置業者需特別注意：不應僅以「低利率」作為進場依據，還需評估自身的借貸上限、還款壓力測試（通常按高出實際利率3個百分點計算），以及在利率最終觸底後的資產持有能力。利率環境的改善固然利好市場，但謹慎的財務規劃始終是置業成功的基礎。