危機數字：空置率1.6%意味著什麼？
根據SQM Research及Domain最新報告，2026年3月澳洲全國租房空置率降至1.6%，創下自有記錄以來的歷史新低。房產經濟學界普遍認為，空置率低於3%即屬緊張市場，低於2%則為嚴峻危機。1.6%的數字意味著澳洲每100套出租房源中，僅有1.6套閒置，租客面臨的競爭之激烈可想而知。
各城市空置率比較
| 城市 | 空置率 | 三房屋週租中位數 | 年漲幅 |
|---|---|---|---|
| 珀斯 | 0.8% | $720 | +14.3% |
| 阿德萊德 | 1.0% | $580 | +11.8% |
| 布里斯本 | 1.2% | $680 | +9.6% |
| 悉尼 | 1.4% | $900 | +7.2% |
| 墨爾本 | 1.8% | $680 | +6.4% |
| 坎培拉 | 2.1% | $740 | +5.9% |
珀斯以0.8%的空置率居全澳最低，租金漲勢最為猛烈。
危機的結構性根源
供給側：新增出租單位嚴重不足
建築業的成本壓力與工人短缺，使全澳新屋落成量持續低於人口增長所需的供給水平。2025至2026財年，澳洲實際新屋落成約165,000套，而澳洲生產力委員會估計需要250,000套方能應對移民帶來的需求增量。
需求側：移民潮推升結構性需求
2025至2026財年，澳洲淨海外移民預計達27萬人，雖較2024年高峰略有回落，仍遠超疫情前均值。大量新移民初到澳洲必然首先租房，進一步加劇短缺。
投資者退出：轉售潮影響租房供給
部分房東因負扣稅改革預期、利率壓力及管理麻煩而選擇出售投資物業，使租房市場的可租存量進一步萎縮。過去12個月，墨爾本有超過12,000套投資物業易手為自住用途，實際上從出租市場中「消失」。
對澳洲華人租客的實際建議
對於仍在租房的澳洲華人家庭，以下建議有助降低租房壓力：
- 提早更新租約：主動在租約到期前2至3個月與房東接洽，鎖定相對合理的租金漲幅，避免市場競標
- 考慮室友合租：在悉尼、墨爾本市區，合租（Share House）的人均租金仍具吸引力
- 關注政府租房補貼：低收入租客可申請聯邦租房援助（Commonwealth Rent Assistance，CRA），2026年金額已上調
- 評估購房可行性：在部分城市，月供成本已接近甚至低於相近規格物業的月租，購房替租或值得重新評估
對投資者的啟示
對房產投資者而言，超低空置率的環境意味著：
- 優質出租物業的閒置風險接近零
- 租金調升的空間在供需失衡持續下仍然存在
- 持有優質投資物業的機會成本正在上升
然而，投資者亦需注意，澳洲各州政府正在加強租客保護立法，包括延長無因驅逐的通知期、限制租金調升頻率等，這些規定對房東的管理靈活性有所限制。
危機解方：政策討論中的選項
政府官員與智庫提出的解決方案包括：加速核批建屋許可、推動模組化建築降低造價、引導投資者增建出租房源（Build-to-Rent），以及對空置房產徵稅等。然而，這些措施的效果均需時間驗證，短期內租房市場的緊張態勢恐難根本改變。